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能否适度开展租赁性住房投资

发布时间:2020-01-15 22:25:10

今年以来,国务院和住建部多次强调,地产调控仍将坚持控制投资性需求,控制房价上涨不动摇,同时加大保障性住房供给,满足市场刚性需求。 然而,当前我国经济下行压力明显,房地产市场陷入低谷,如果适度鼓励以租赁为盈利手段的住房投资,对租赁性投资和投机性投资区别对待,或许有助于稳定经济增长预期,也有利于为逐渐退出以“限购”等短期行政调控手段、严厉打击住房投机活动创造条件。 房地产的投资属性和投机属性有根本性区别。房地产的投资品属性是投资者以租赁为途径,达到投资盈利的目标,从而形成了房地产的投资需求。房地产的投机品属性是以交易和赚取差价为途径,而非以租赁为途径,达到投资盈利的目标,从而形成了房地产的投机需求。 长期来看,居民满足自身的居住需求,既可以购买,也可以租赁。低收入者应从获得保障,租赁公租房或廉租房,中等收入者在不具有购买能力或没有购买意愿前提下,存在从商品房租赁市场满足其住房的需求。目前,刚性需求和适度的改善性需求是积极鼓励和支持的,而投资需求和投机需求一并成为当前房地产调控的主要目标。 目前,经济下行压力要求对房地产调控进行微调。今年一季度,我国经济增长率为8.1%,成为国际金融危机爆发以来的最低点,出口、投资的增速下滑是经济下行的主要原因。其中,房地产投资增速放缓是投资增幅下滑的重要因素。今年1- 月,全国房地产开发投资同比增长2 .5%,增速比1-2月份回落4. 个百分点,增幅创近年来的新低。 1- 月,全国商品房销售面积同比下降1 .6%,销售额下降14.6%。其中,住宅销售面积下降15.5%,销售额下降17.5%。东部、中部和西部地区商品房销售额降幅分别为19.9%、7. %和7.6%,在北京、上海、深圳等大城市商品房量价齐跌的现象比较普遍。与此同时,住宅二手市场,交易量也都跌至低点,居民购房的观望情绪较严重。 其背景是,地产调控政策目标是抑制住房投资性需求,包括租赁性投资需求,这严格限制了租赁市场商品房源的增加。与此同时,“十二五”期间我国将建设 600万套保障性住房,其中70%以上都是公租房和廉租房,这将大大增加地方财政负担。而保障性住房的投资、分配、运营和仍面临着一系列值得研究探讨的问题,并可能出现寻租现象。 当然,与过去在保障居民基本住房需求缺位相比,近年来加大保障性住房建设十分必要。但与此同时,也可考虑采取适当措施,对房地产发展进行长期规划,建立和完善住房体系的双通路,低收入家庭保障,中高收入家庭交给市场,其中包括住房租赁市场,积极鼓励社会资本投资面向中等收入家庭的租赁性住房。 当前鼓励居民尤其是中等收入家庭进行租赁性住房投资,无疑可拓宽居民储蓄的投资渠道,同时为中等收入家庭获得持续、稳定和无风险的投资收益。 这其中面临的最大挑战是如何辨别投资者是以租赁为手段,还是以赚取价差为手段,来实现其投资盈利的目标。这需要制定一系列配套政策,包括: 首先,以征收高额房地产交易税打击地产投机。严格执行住房购买者资格审查的“限购”政策,的确可以打击地产投机行为,但同时也抑制了居民的租赁性住房投资。这一政策是行政化的短期调控手段,与我国地产市场长期发展的目标未必吻合。实际上,打击地产投机最为有效的工具是征收高额房地产交易税,即投机者在卖出房屋阶段征收高额暴利税,这将彻底打击投机行为。 其次,征收房屋空置税和税。房屋长期空置,是资源的巨大浪费。因此应考虑征收房屋空置税,杜绝这种行为。同时,加快推出房产税或,增加房屋的持有成本,使原本空置的、无持有成本的房屋,不得不通过租赁来降低房产税负担。是否空置的标准,可依据房屋的水表和电表流量判断。 最后,建立健全的地产租赁市场。目前,住房租赁市场秩序混乱,地产中介机构几乎完全垄断了各类资源,违法行为普遍,应对住房租赁市场严格监管,加强执法,扭转这种失序状态。同时建立严格的住房租赁信息管理平台,对每套住房的每次租赁行为进行登记,对违规行为进行严厉处理。(作者为中国国际经济交流中心副研究员)

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